projet de décret pris pour l’application de l’article 212 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets instaurant un certificat de projet dans les friches

La Fédération des Promoteurs Immobiliers souhaite apporter les commentaires suivants sur le projet de décret relatif au certificat de projet « friches » :
Le projet de décret mis en consultation publique vise à préciser le régime réglementaire de ce nouveau certificat de projet inscrit à l’article 212 de la Loi « Climat et résilience », distinct de celui prévu par le code de l’environnement pour les autorisations environnementales.
Comme le souligne le texte de présentation du projet de décret, ce nouveau certificat de projet « permet de faire un état des lieux des normes concernées (urbanisme, environnement, patrimoine) », et son contenu « diffère de celui existant » et prévu pour les autorisations environnementales. Or, cela ne se reflète pas dans la rédaction du projet de décret très (trop ?) similaire au certificat de projet du code de l’environnement (art. R.181-4).
Compte tenu de l’objet du certificat de projet, qui s’inscrit dans une démarche partenariale entre le porteur du projet et les services concernés, il conviendrait de compléter les dispositions du projet de décret relatives au contenu de la demande de certificat de projet par la description des régimes, décisions et procédures et délais applicables, relevant des codes entrant dans le champ de ce nouveau dispositif, identifiés par le porteur de projet, dans le même esprit qu’une demande de rescrit formulée auprès de l’administration.
En outre, à propos des délais de l’instruction de la demande de certificat de projet, d’une part, le projet de décret n’est pas toujours très clair sur le délai dans lequel le préfet transmet la demande de certificat de projet, en dehors de l’hypothèse du code du patrimoine en matière d’archéologie, ou d’une évaluation environnementale au cas par cas. Compte tenu de l’étendue du nouveau dispositif, le projet de décret pourrait être complété pour poser le principe général d’une transmission « sans délai » en toute circonstance (CCH, code forestier, commerce, …). D’autre part, il prévoit un délai d’instruction de 3 mois prorogeable un mois par décision motivée. Dans la logique d’accélération des projets sur des friches ayant conduit le législateur à l’adoption de cette nouvelle procédure, il est suggéré de préciser que le délai de 3 mois peut être prorogé, une fois, pour une durée d’un mois.
Enfin, aux termes du projet de décret, le défaut de notification du certificat de projet dans le délai d’instruction vaut décision implicite de rejet. Toujours dans la logique de démarche partenariale guidant ce dispositif, le projet de décret pourrait être complété pour prévoir la possibilité pour le pétitionnaire de solliciter du préfet de département la notification des motifs d’une telle décision.

1. Le dossier de demande (article 1 du projet de décret) doit inclure une note de présentation précise des conditions de réalisation du projet au regard des différentes procédures et autorisations administratives applicables, tel qu’envisagé par le porteur de projet.
Ceci est essentiel pour rendre le certificat de projet efficace et utile car cette réside précisément dans l’obtention d’avis et d’observations éclairés de la part des autorités administratives concernées sur le montage juridique et opérationnel du projet proposé.
Comme pour la procédure applicable en matière de rescrit - le demandeur produit une note d’analyse le conduisant à préconiser une solution dont il demande la validation à l’administration concernée – cette note de présentation est l’élément essentiel du dispositif.
Il induit de plus l’avantage d’optimiser le temps d’instruction de l’administration, le dossier étant constitué par le porteur et sous sa seule responsabilité

2. Il n’est pas prévu que le demandeur puisse requérir la motivation ultérieure d’une éventuelle décision implicite de rejet (dernier alinéa de l’article 2).
Le demandeur à l’initiative d’un projet visé par cette expérimentation aurait pourtant manifestement intérêt à connaitre les raisons pour lesquelles son certificat de projet a fait l’objet d’une décision de rejet (expresse ou implicite), ceci pouvant le cas échéant éclairer sur les aménagements qu’il pourrait apporter à sa démarche.

3. Le projet de décret ne prévoit pas expressément la communication au demandeur de la copie des « accords » obtenus par les autorités administratives consultées sur le projet.
La communication de leurs éventuels avis et observations apparait pourtant déterminante pour l’opérateur à l’initiative de la demande.

Au regard des débats et travaux préalables ayant abouti au texte de Loi voté, le projet de décret en concertation apparait en retrait des ambitions visées pour rendre cette expérimentation utile et efficace sur plusieurs points

1. Le dossier de demande (article 1 du projet de décret) doit inclure une note de présentation précise des conditions de réalisation du projet au regard des différentes procédures et autorisations administratives applicables, tel qu’envisagé par le porteur de projet.
Ceci est essentiel pour rendre le certificat de projet efficace et utile car cette démarche réside précisément dans l’obtention d’avis et d’observations éclairés de la part des autorités administratives concernées sur le montage juridique et opérationnel du projet proposé.
Comme pour la procédure applicable en matière de rescrit - le demandeur produit une note d’analyse le conduisant à préconiser une solution dont il demande la validation à l’administration concernée – cette note de présentation est l’élément essentiel du dispositif.
Il induit de plus l’avantage d’optimiser le temps d’instruction de l’administration, le dossier étant constitué par le porteur et sous sa seule responsabilité

2. Il n’est pas prévu que le demandeur puisse requérir la motivation ultérieure d’une éventuelle décision implicite de rejet (dernier alinéa de l’article 2).
Le demandeur à l’initiative d’un projet visé par cette expérimentation aurait pourtant manifestement intérêt à connaitre les raisons pour lesquelles son certificat de projet a fait l’objet d’une décision de rejet (expresse ou implicite), ceci pouvant le cas échéant éclairer sur les aménagements qu’il pourrait apporter à sa démarche.

3. Le projet de décret ne prévoit pas expressément la communication au demandeur de la copie des « accords » obtenus par les autorités administratives consultées sur le projet.
La communication de leurs éventuels avis et observations apparait pourtant déterminante pour l’opérateur à l’initiative de la demande.

Au regard des débats et travaux préalables ayant abouti au texte de Loi voté, le projet de décret en concertation apparait en retrait des ambitions visées pour rendre cette expérimentation utile et efficace sur plusieurs points

1. Le dossier de demande (article 1 du projet de décret) doit inclure une note de présentation précise des conditions de réalisation du projet au regard des différentes procédures et autorisations administratives applicables, tel qu’envisagé par le porteur de projet.
Ceci est essentiel pour rendre le certificat de projet efficace et utile car cette démarche réside précisément dans l’obtention d’avis et d’observations éclairés de la part des autorités administratives concernées sur le montage juridique et opérationnel du projet proposé.
Comme pour la procédure applicable en matière de rescrit - le demandeur produit une note d’analyse le conduisant à préconiser une solution dont il demande la validation à l’administration concernée – cette note de présentation est l’élément essentiel du dispositif.
Il induit de plus l’avantage d’optimiser le temps d’instruction de l’administration, le dossier étant constitué par le porteur et sous sa seule responsabilité

2. Il n’est pas prévu que le demandeur puisse requérir la motivation ultérieure d’une éventuelle décision implicite de rejet (dernier alinéa de l’article 2).
Le demandeur à l’initiative d’un projet visé par cette expérimentation aurait pourtant manifestement intérêt à connaitre les raisons pour lesquelles son certificat de projet a fait l’objet d’une décision de rejet (expresse ou implicite), ceci pouvant le cas échéant éclairer sur les aménagements qu’il pourrait apporter à sa démarche.

3. Le projet de décret ne prévoit pas expressément la communication au demandeur de la copie des « accords » obtenus par les autorités administratives consultées sur le projet.
La communication de leurs éventuels avis et observations apparait pourtant déterminante pour l’opérateur à l’initiative de la demande.

1. A titre principal, le dossier de demande – tel que fixé par l’article 1 du projet de décret - ne comprend pas de note de présentation précise des conditions de réalisation du projet au regard des différentes procédures et autorisations administratives applicables, laquelle est pourtant déterminante pour rendre l’outil du certificat de projet efficace et utile. En effet, l’article 1 I. du projet de décret précise que « la demande de certificat de projet dans les friches (…) comporte : 1° l’identité du demandeur ; 2° la localisation, la nature et les caractéristiques principales du projet ; 3° une description succincte de l’état initial des espaces concernés par le projet et ses effets potentiels sur l’environnement. ». Or, l’intérêt de cette nouvelle expérimentation réside précisément dans l’obtention de la part des autorités administratives concernées d’avis et d’observations éclairés sur le montage juridique et opérationnel du projet, tel qu’exposé précisément par le porteur de projet. Il serait donc opportun de raisonner par analogie avec la procédure applicable en matière de rescrit, laquelle suppose que le demandeur produise une note d’analyse le conduisant à préconiser une solution, dont il demande la validation à l’administration concernée. Cette solution aurait, à notre sens, le double avantage (i) d’optimiser le temps d’instruction de l’administration - répondant ainsi à la crainte légitime d’engorgement de l’administration - tout en (ii) limitant le risque d’engagement de sa responsabilité, dans la mesure où la complétude du dossier et la fourniture des éléments d’analyse juridique seraient assurées par le demandeur.

Si l’on devait s’en tenir au contenu du dossier fixé par le projet de décret, le certificat de projet se trouverait alors privé de toute dimension opérationnelle, le travail des services de la préfecture se limitant en réalité, et sur la base des « accords » recueillis auprès des autorités compétentes, au rappel des réglementations applicables et des délais réglementaires. Dans ces conditions, le certificat de projet « friches » serait alors sujet au mêmes critiques que les expérimentations passées en cette matière (voire au certificat de projet du code de l’environnement dont il se différenciera uniquement quant au champ des procédures concernées). Il risquerait alors de disparaitre au terme des trois années d’expérimentation dans la mesure où sa pertinence et son utilité n’auront pas pu être démontrées.

2. Le dernier alinéa de l’article 2 du projet de décret prévoit que le défaut de notification du certificat de projet dans le délai imparti vaut décision implicite de rejet. Toutefois, aucune disposition n’autorise le demandeur à requérir du préfet compétent la motivation ultérieure de cette décision de rejet. En effet, compte tenu des enjeux financiers, juridiques et opérationnels inhérents à la réalisation d’un projet de redéveloppement d’une friche, l’opérateur à l’initiative d’un tel projet aura manifestement intérêt à connaitre les raisons pour lesquelles son certificat de projet a fait l’objet d’une décision de rejet de la part de l’administration que celle-ci soit expresse ou implicite.

3. Enfin, l’article 2 du projet de décret ne prévoit pas expressément la communication au demandeur, en annexe du certificat de projet, de la copie des « accords » obtenus par les autorités administratives consultées sur le projet. Là encore, sauf à considérer que les autorités administratives consultées se contenteront de délivrer un simple « accord » ou de s’abstenir, la communication de leurs éventuels avis et observations sur le projet apparait déterminante pour l’opérateur à l’initiative de la demande.

Au surplus et bien que nous soyons conscients que cette qualification juridique ressort de l’article 212 de la Loi Climat et Résilience elle-même, la notion d’« accord » obtenu par les autorités consultées ne semble pas particulièrement appropriée aux hypothèses visées par l’expérimentation, à savoir des projets de redéveloppement de friches nécessitant de recourir à diverses procédures administratives, lesquelles appelleront à notre sens des observations, préconisations voire des prescriptions de la part des autorités compétentes sollicitées (à titre d’exemple, le maire en matière d’urbanisme, l’architecte des bâtiments de France en matière de préservation du patrimoine, l’autorité environnementale en matière d’impacts du projet sur l’environnement …).

Brownfields est un acteur national important et reconnu de la reconversion des friches urbaines (friches industrielles mais aussi hospitalières, commerciales …). Le mode d’intervention de Brownfields consiste à acquérir les sites en l’état puis à réaliser l’ensemble des travaux et études nécessaires à la reconversion (désamiantage, démolition, dépollution) en vue d’un projet de redéveloppement immobilier défini en accord avec les collectivités. Depuis sa création en 2006, le portefeuille de friches de Brownfields représente plus de 200 sites acquis, reconvertis ou en cours de reconversion. En tant que porteur de projet, maître d’ouvrage d’opérations de reconversion, Brownfields dispose d’un retour d’expérience important sur le sujet.
La réalisation d’un développement immobilier sur une ancienne friche est par définition plus complexe que sur un terrain non artificialisé, ne présentant aucune contrainte de pollution, de désamiantage, de démolition ou d’infrastructures préexistantes. Cette complexité se traduit par des coûts d’études et de travaux ainsi que des délais parfois non négligeables. A ceci se rajoute des délais et des coûts de portage de la friche (gardiennage, taxe foncière, frais de maintenance technique, gestion administrative, frais financiers …) liés au temps nécessaire à l’obtention de toutes les autorisations administratives, purgées des recours pour pouvoir lancer le redéveloppement immobilier et commencer à percevoir les premières recettes de valorisation du site.
C’est pourquoi nous sommes favorables à l’idée du certificat de projet s’il nous permet effectivement de sécuriser et accélérer nos opérations de reconversion de friches urbaines.
Notamment, nous sommes favorables au certificat de projet s’il nous permet effectivement de définir la meilleure stratégie dans le choix et l’ordonnancement des procédures administratives, notamment celles relevant du Code de l’environnement et du Code de l’urbanisme. C’est ce que nous appelons le « mille-feuille administratif ».
Il s’agit pour nous notamment :
<span class="puce">-  de raccourcir au maximum le délai global « administratif » par un calendrier « volontariste » impliquant et engageant l’ensemble des services (Etat-Collectivité) quitte à réduire les durées d’instruction habituelles. Le travail en mode « projet » de l’ensemble des acteurs impliqués avec la mise en place d’un comité de pilotage au niveau du Préfet, est une bonne initiative que nous avons déjà pratiquée sur de grands projets de reconversion.
<span class="puce">-  de lancer dans le cadre du certificat de projet, la demande d’examen au cas par cas. Et notamment d’avoir un retour très rapide de l’autorité environnementale sur sa position quant à la nécessité d’une étude d’impact et dans ce cas d’obtenir un cadrage précis de ses attentes. Cela en vue d’anticiper sur les études à prioriser.
<span class="puce">-  de prioriser l’avancement du projet de reconversion par rapport à d’autres interférences susceptibles de le ralentir, notamment liés à des enjeux locaux. Tout en restant bien évidemment ouvert au dialogue avec toutes les parties prenantes (associations, riverains) mais sans perdre de vue l’objectif de délai.
<span class="puce">-  de pouvoir aussi requestionner/adapter certaines contraintes présentes dans des documents d’urbanisme qui peuvent limiter le redéveloppement d’une friche. C’est par exemple le cas de certaines prescriptions sur la conservation d’éléments de patrimoine qui mériteraient d’être adaptées pour des raisons techniques liées au démantèlement de process industriel, de stabilité structurelle ou de possibilité de réutilisation. L’idée est de considérer dans un premier temps la reconversion d’une friche comme une « page blanche » …
Nous nous posons aussi la question des droits réels « cristallisés » par le CDP sur une période de 18 mois. D’ailleurs cette période de 18 mois peut paraître assez courte par rapport à la durée de certains projets. Par exemple, le cas d’un CDP obtenu, ayant donc obtenu l’accord du Maire, et que celui-ci change d’avis sur le projet et refuse de délivrer un permis. Ou bien l’arrivée d’un nouveau Maire suite à des élections et qui se positionne contre le projet. En quoi le CDP est opposable ?
Il peut aussi s’agir d’un changement ultérieur de PLU définissant des règles incompatibles avec celles retenues dans le CDP. En cas de recours sur un permis conforme au CDP, comment jugera le tribunal administratif (sur les règles retenues dans le CDP ou celles du PLU en vigueur). Peut on au moins obtenir que le sujet soit jugé au plus vite par le TA, selon un principe d’urgence ?
Revenant aux coûts de portage, il serait intéressant de créer une passerelle avec la direction des finances publiques pour exonérer de la taxe foncière un porteur de projet propriétaire de la friche ayant obtenu un CDP. En effet, il y aurait une certaine logique, pour une friche ne générant aucune recette commerciale locative, à ce que le porteur de projet ne se retrouve pas doublement pénalisé dans l’attente du redéveloppement immobilier du site.

propositions : enrichir le projet de Décret :

1) des modalités d’application requises par l’article L111.26 du CU absentes du CU ;

2) rationaliser/unifier les références des rubriques définies par l’article R122.1 du Code Environnement et son annexe propre (son tableau) avec celles définies par l’article R214.1 du même Code , car :

2.1) les libellés et les portées de ces rubriques sont largement redondantes entre ces 2 articles ;

2.2) permettre meilleure compréhension des citoyens , moyennant 1 seule référence par rubrique , puisque "rubrique" est le même terme employé par ces 2 articles .

bruno piketty

1) Le présent projet de Décret vise toute friche définie par l’article L111.26 du CU (Corde Urbanisme) ; Pour mémoire , cet article L111.26 est subordonné à modalités d’application fixées par Décret : or ces modalités d’application ne sont pas définies ! , en effet, aucune référence à cet article L111.26 dans la partie réglementaire du CU !

ce qui signifie qu’en réalité est absente la définition même de friche L111.26 du CU !

en cette absence , le présent projet de Décret est fragile .

2) ce projet de Décret requiert d’être enrichi : par respect de l’article R122.2 du Code Environnement et son tableau annexé, la demande de certificat de projet doit inclure la procédure d’évaluation environnementale prévue à cet article R122.2, dès lors que ce projet relève d’au moins 1 rubrique atteignant son seuil défini par cet tableau, seuil atteint imposant l’évaluation environnementale.

bruno piketty

Tout projet d’aménagement de friches doit tenir compte de la faune qui occupent les friches immobilières bâties en particulier les Chauves-souris qui sont toutes protégées par la loi du 10 juillet 1976 relative à la protection de la nature, article L. 411-1 du Code de l’Environnement et par arrêté ministériel du 23 avril 2007 (JORF du 10/05/2007). Il est interdit de les tuer ou de les perturber intentionnellement.
Il en est de même en ce qui concerne Les oiseaux cavernicoles dont les Martinets noirs , Hirondelles de fenêtre, Faucons crécerelle, Chouettes Effraie des clochers, les Moineaux domestiques, etc. Cette faune ne doit pas subir d’impact sur ses sites de nidification et de refuge.
En bref : tout aménagement du bâti doit se montrer exemplaire d’un point de vue environnemental, en particulier en ce qui concerne la prise en compte de la biodiversité en appliquant concrètement et à chaque fois que nécessaire la démarche « Eviter-Réduire-Compenser »

Tout projet d’aménagement de friches doit tenir compte de la faune qui occupent les friches immobilières bâties en particulier les Chauves-souris qui sont toutes protégées par la loi du 10 juillet 1976 relative à la protection de la nature, article L. 411-1 du Code de l’Environnement et par arrêté ministériel du 23 avril 2007 (JORF du 10/05/2007). Il est interdit de les tuer ou de les perturber intentionnellement.
Il en est de même en ce qui concerne Les oiseaux cavernicoles dont les Martinets noirs , Hirondelles de fenêtre, Faucons crécerelle, Chouettes Effraie des clochers, les Moineaux domestiques, etc. Cette faune ne doit pas subir d’impact sur ses sites de nidification et de refuge.
En bref : tout aménagement du bâti doit se montrer exemplaire d’un point de vue environnemental, en particulier en ce qui concerne la prise en compte de la biodiversité en appliquant concrètement et à chaque fois que nécessaire la démarche « Eviter-Réduire-Compenser »

Il s’agit d’un projet de facilitation administrative pour la destruction des milieux en friches.
Ce qui ne devrait pas rentrer dans La loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets introduit par son article 212.
Ce projet n’a rien a faire dans cette loi …..

Les friches, c’est toute une biodiversité animale et végétale. Reproduction des insectes, refuge pour les petits mammifères, merveilleux cèpes dans un rayon de soleil, ronces couvertes de mûres, nids pour certains oiseaux, petites réserves d’eau de pluie… c’est toute une réponse de la nature faite aux bêtises du passé, la friche est notamment la régénération de la Terre (pas rien quoi !).

Le V de l’article 2 du projet de décret prévoit que le délai d’instruction du certificat de projet peut être prolongé d’un mois par le préfet de département qui en informe le demandeur en motivant cette prolongation. Il convient de préciser que cette prorogation d’un mois n’est possible qu’une seule fois, quand bien même le préfet avancerait des motifs différents de prorogation.

Le V de l’article 2 du projet de décret prévoit également que le défaut de notification du certificat de projet dans le délai d’instruction vaut décision implicite de rejet. La question peut se poser de savoir ce qu’il adviendrait de la demande de certificat d’urbanisme qui aurait été faite conjointement. Il convient de préciser qu’elle n’est pas impactée par le défaut de notification du certificat de projet et qu’à défaut de réponse de la mairie dans le délai d’instruction réglementairement prévu par le code de l’urbanisme, le demandeur devient tacitement titulaire d’un certificat d’urbanisme d’information.

non à la détérioration des friches pour aucun projets
laisser la nature libre sans intervention mécanique.

non aux forêts usine
non à l’agriculture de création de carburant