Décret pris pour l’application de l’article 6 et de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et adaptant en conséquence les dispositions des contrats types de location de logement à usage de résidence principale

1/ Mesures nécessaires pour l’application des dispositions prévues à l’article 160 de la loi C&R

a) Définition du niveau de performance minimal attendu à chaque échéance de la loi

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ».

Dans sa version qui entrera en vigueur à la date du 1er janvier 2025, en application de l’article 160 de la loi Climat Résilience, cet article dispose en outre que ce logement « décent » doit répondre « à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation » et qu’un « décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée ».

Les caractéristiques d’un logement décent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

L’article 160 de la loi climat résilience, exige un niveau de performance minimal compris :

En France métropolitaine :

-  A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

-  A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

-  A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte :

-  A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;

-  A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.

L’article 2 de ce projet de décret précise par conséquent les niveaux de performance minimaux pour chacune de ces échéances, en introduisant, à partir du 1er janvier 2025, une nouvelle rédaction de l’article 3bis du décret « décence » du 30 janvier 2002, qui reprend strictement les dispositions législatives et vise surtout à assurer la cohérence d’ensemble des dispositions réglementaires.

b) Définition des dérogations à la possibilité d’ordonner la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique

Dans un second temps, le décret définit les contraintes architecturales ou patrimoniales qui n’autoriseront pas le juge à ordonner la réalisation de travaux pour la sortie de l’état d’indécence suite au non-respect du niveau de performance minimal précité, dans le cadre des dispositions prévues à l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Ces dispositions sont intégrées dans un nouvel article 3ter au décret décence du 30 janvier 2002.

Les cas de dérogations repris dans le texte de cet article correspondent à ceux qui sont déjà repris pour d’autres obligations comparables figurant dans le CCH :

-  Cas de modulation des objectifs d’économie d’énergie d’éco-énergie tertiaire : article R. 174-26 du CCH ;

-  Cas de dérogation à l’obligation d’isolation thermique par l’extérieur à l’occasion de travaux de ravalement de façades : article R. 173-6 du CCH ;

-  Les exceptions aux critères de la rénovation énergétique performante : article R. 112-18 du CCH.

En outre, le projet de décret précise également que « le juge, à la demande des parties, peut surseoir à statuer dans l’attente que l’autorité administrative compétente pour émettre la décision, l’avis ou l’accord auquel est subordonné la réalisation des travaux, (…) se soit prononcée sur leur conformité. ». Le Code de procédure civile décrit déjà de façon précise les modalités de recours au sursis à statuer, dans les articles 378 à 380-1 du Code de procédure civile. La répétition de ces dispositions dans le présent décret permet toutefois d’attirer l’attention du juge sur l’importance de laisser un délai suffisant aux propriétaires pour recueillir l’avis des autorités administratives compétentes pour instruire les demandes d’autorisations.

c) Adaptation de l’article 3bis du décret « décence » du 30 janvier 2002 pour une mise en cohérence avec la consommation conventionnelle en énergie finale indiquée dans le diagnostic de performance énergétique

Le projet de décret intègre une précision dans la définition de la surface de référence à prendre en compte pour le calcul de la consommation conventionnelle maximale en énergie finale dans le cadre de l’article 3bis du décret du décret « décence » (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002), dans l’objectif de la rendre cohérente avec les dispositions figurant dans les textes d’application du diagnostic de performance énergétique.

La surface habitable prise en compte pour le calcul de la consommation en énergie finale devient ainsi celle définie à l’article R. 156-1 du code de la construction, en incluant la superficie de vérandas chauffées écartée par le troisième alinéa de ce même article, en cohérence avec les dispositions prévues par le cinquième alinéa de l’article 2 de l’arrêté DPE « Logement » du 31 mars 2021.

2/ Adaptation des mentions figurant dans les contrats-types de location - Décret du 29 mai 2015

Le décret du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale prévoit que ces contrats-types comportent des mentions relatives à la performance énergétique du logement et que le logement mis en location soit décent.

Pour prendre en compte la réforme du DPE de 2021 ainsi que les nouvelles modalités d’évaluation de la performance des logements définies par la loi « Climat Résilience » à l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, l’article 4 du projet de décret proposé prévoit de faire évoluer les mentions figurant dans ces contrats-types en faisant désormais référence aux niveaux de performance du logement applicables aux logements mis en location (et non à l’ensemble du parc de logements, comme aujourd’hui, en application de l’article 22 de la loi Énergie – Climat).

La révision des mentions portées dans les contrats-types de locations des logements meublés et non meublés prévue dans cet article 4 permet en outre de rappeler l’ensemble des niveaux de performance minimaux exigés à compter du 1er janvier 2025 en France métropolitaine et dans les DROM (niveau de performance minimal, à compter du 1er janvier 2028), de façon complète et explicite, alors que les mentions imposées par la loi Énergie Climat depuis janvier 2022 ne portaient que sur l’échéance de 2028.

Par ailleurs, la mention explicite du niveau de performance (classe du DPE) du logement est également ajoutée dans l’annexe au contrat-type à compter du 1er janvier 2025 en France métropolitaine et dans les DROM au 1er janvier 2028.

Enfin, l’article 5 du projet de décret vise à supprimer les mentions que la loi Énergie Climat demandait de porter dans ces contrats-types à partir du 1er janvier 2028, qui ne concernent pas spécifiquement les logements du parc locatif, et qui n’auront plus d’intérêt avec les mentions génériques désormais précisées à l’article 4.